El mercado inmobiliario rústico en la península ibérica vive un momento histórico, consolidándose como un activo refugio altamente resiliente capaz de atraer la atención del capital internacional y privado. Así ha quedado patente durante la celebración de la cuarta edición del Congreso Ibérico de Fincas Rústicas (CIFIR). El evento, organizado por FINCALISTA y celebrado en la sede de Banco Santander en Madrid, ha logrado reunir a más de 700 profesionales del sector, tanto de forma presencial como en streaming.
Durante el congreso, el CEO de FINCALISTA, Juan Prados Edwards, presentó los datos del estudio ‘Mercado de la tierra 2026’. El informe revela que el pasado año se transaccionaron 165.000 fincas rústicas, lo que supone un incremento del 3,8% respecto al año anterior y el regreso a volúmenes similares a los niveles previos a la crisis de 2008.
El análisis sectorial muestra una clara división en las tendencias de crecimiento comercial. Mientras los cultivos tradicionales de secano mantienen un avance sólido, las explotaciones de regadío intensivo, las hortalizas y los cultivos subtropicales lideran el dinamismo del mercado con aumentos en el volumen de transacciones superiores al 20% anual. De hecho, los hortícolas y subtropicales destacan como las grandes estrellas del sector con revalorizaciones de precio que alcanzan el 4,75%.
España en el epicentro inversor
El capital, tradicionalmente centrado en el ladrillo urbano, está poniendo cada vez más el foco en la tierra productiva. Javier Kindelán, socio de PwC, destacó en su intervención el papel de España como gran hub agroalimentario europeo. Las ventajas competitivas del país son innegables: una climatología mediterránea envidiable, una infraestructura logística muy desarrollada y 17 millones de hectáreas agrarias que convierten a España en el segundo país de la Unión Europea en superficie arable.
Todo ello permite exportar prácticamente el 50% de la producción nacional. Además, la tierra productiva demuestra una enorme estabilidad en las series históricas frente a otros activos financieros como el oro o el petróleo, lo que atrae tanto a fondos especializados como a family offices, quienes ya representan el 25% de las inversiones con horizontes a largo plazo de entre 5 y 30 años. El valor de estos terrenos, al igual que ocurre en el sector hotelero, se multiplica gracias al uso de la tecnología y la mejora de la productividad.
El consumidor dicta las reglas
La tradicional visión lineal de la cadena alimentaria, que iba del campo al consumidor, ha quedado completamente obsoleta. José María Bonmatí, director general de AECOC, advirtió durante el congreso que hoy son las necesidades del comprador las que determinan el sentido de la cadena. Este nuevo paradigma obliga al sector primario a adaptarse a un consumidor que prioriza el ahorro, pero que también exige sostenibilidad, proximidad y conveniencia.
En esta misma línea, las mesas de debate del congreso concluyeron que vender fruta «no puede ser una lotería». Para generar rentabilidad y ofrecer valor al cliente final, los productores apuestan cada vez más por modelos de propiedad intelectual agrícola, como las variedades protegidas o la «fruta de club».
La cara B de la rentabilidad
A pesar de la profesionalización y el innegable interés institucional, la inversión rústica se enfrenta a importantes obstáculos en su operativa. El primero es el acentuado déficit de financiación. En 2025 solo el 6,2% de las operaciones contaron con apoyo hipotecario, una cifra ínfima comparada con el 52,5% que registra el sector inmobiliario urbano. El inversor actual opera mayoritariamente con recursos propios, mostrando una bajísima sensibilidad a las fluctuaciones del coste del dinero.
El segundo gran reto es la pérdida de competitividad provocada por el incremento continuo de los costes salariales. Las subidas del salario mínimo desde 2019 están tensionando gravemente los márgenes económicos de las explotaciones, afectando en especial a aquellas fincas que mantienen una alta dependencia de la mano de obra.
El suelo rústico ha dejado de ser considerado un activo puramente patrimonial para convertirse en un verdadero valor estratégico, tal y como señaló Ignacio Juliá, CEO de Banco Santander España. Sin embargo, el futuro y viabilidad del sector pasan irremediablemente por resolver el problema del relevo generacional.
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